アメリカ本土より住宅事情を考察


クラウドファンディング,ソーシャルレンディング,マネセツ

筆者は10月上旬から米国を旅行して、現在東海岸ワシントンDC郊外のバージニア州アレキサンドリアの友人宅に滞在中です。先週にはニューヨーク、そしてボストン、そしてその郊外に位置するプリマスという歴史的な街を楽しんでいます。

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アメリカの友人宅から、不動産事情を眺める

プリマスはイギリス人が1620年、メイフラワー号に乗ってやってきた清教徒102人がプリマスの地に定住した場所としてアメリカ人は学校などで教えられます。今回の旅では、米国の歴史的経緯を実際目で確かめて、歴史の浅い米国ながら、その奥の深さを認識したい旅をしています。
そして、日本クラウド証券が米国不動投資商品の販売を開始したことで、当地の不動産事情も視察、見学する旅としています。そしてその印象をレポートしたいと考えております。

歴史的な建造物に対する意識の違い

現在滞在中のアレキサンドリアは米国建国時、つまりワシントン大統領が活躍していた18世紀中頃の家屋がそのまま保存されており、そして現在も快適に住まいとして使用されています。
日本であれば、歴史的建造物として住むことは許されず、保存する措置が取られるのが通常であると思われます。下記の写真は歴史的建造物ですが、なんと住民がそこに住んでいます。それぞれの家には歴史的建造物であることを証明するシール(看板)が貼られています。
当時は、税金額が家の横幅で決定されていたようで、歴史的建造物は間口が狭く、写真の住宅は写真上では4軒の家が連なった言わばタウンハウスの形状になっています。(実際には10軒近くの住宅が軒を連ねています。)
そしてその個別の住宅では、奥行きが広く、そしてその先には裏庭が続いています。税金を少なくし、土地を有効に使うという工夫がそこにはあるようです。京都の長屋づくりに似ており、洋の東西を問わず、そこには同様の知恵というものが働いていると感じますね。
 
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それが下記の写真です。そこにはアレキサンドリアの歴史的建造物と記してあり、ワシントン大統領時代つまり18世紀に建設されたことを証明しています。面白いのは、当時の法律で税金を忠実に支払っている家には、住宅火災の場合には消火活動を当局から受けられるシールが貼られています。
税金の額によって、住宅が当局から保護してもらえるために、当時も税金を支払うということは、自身の住宅つまり保有不動産を担保する意味で重要であったのではと思います。
 
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中古物件への価値感の違い

住宅街を散歩していると、リノベーションの意識が米国では強いのではと感じました。前庭、そして裏庭がきれいに整備されています。米国では中古住宅販売件数が新築住宅販売件数と比較すると、約10倍の規模であると言われています。多くの住宅購入者が中古住宅を希望しているのです。これは日本の住宅販売事情とは全く異なります。
アメリカのライフスタイルでは一般的に家庭事情と仕事事情によって、住宅を積極的に買い替える習慣があると言われています。このため、保有する住宅は積極的にメンテナンスを繰り返し、住宅をより高い価格で売却する努力を怠りません。

滞在先のアメリカ人に聞くと、中古住宅の場合は、バスルームの状態、キッチンの状態、そしてその数により、不動産価格が決定すると説明されました。折よく不動産会社によるオープンハウスが開催されており、見学してきました。下記の写真は築50年以上の中古住宅の居間の写真ですが、築50年にはとても思えません。
現在の不動産所有者が、綺麗に使用し、また家具などを新しくし、またキッチンとバスルームは最新の設備を備えていました。キッチンは転売する場合には最新の流行の設備を備えることが必要とのことです。またバスルームは、ベッドルーム毎に備えることが不動産価格を高めるために必要なことだ説明されました。
バスルームは、トイレとバスが供用されている場合がほとんどのようです。またトイレは、当地ではシャワートイレが全く普及していないとのことで、馴染みがまだないようです。担当者はシャワートイレを設置すれば、更に不動産の価値を高めることになると説明されました。
 
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下記写真は、ベッドルームの写真です。こちらもメインテナンスが素晴らしく、そしてとても築50年以上の物件とは感じませんでした。
 
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米国不動産業は活況の印象

東海岸のバージニア州では地震は少なく、ブロックでの壁づくりでも数百年は維持できるようで、住宅保有者の不動産価値を高める意識が高いと痛感しました。今回写真で紹介した住宅は、日本円で約1億1千万円と不動産業者から聞きました。
3階建てで、居間、キッチン、そしてベッドルームが3室、バスルームが3室、地下の娯楽施設、そしてジム、駐車場を備えています。前庭は狭いのですが、裏庭がかなり広いです。
脈々と受け継がれる不動産価格には付加価値があります。そして古くてもメンテナンスによって状態良く維持されている物件は、新築物件以上に米国人には購入意欲があるようです。
また、不動産のオープンハウスが日本と同様に看板があり、購入希望者または近所の住民が保有住宅がどの程度で売却できるのかチェックのため、頻繁に訪れているようです。不動産業は、活発のようであると感じました。
 
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不動産と住宅の税金

税金についても少々話しましょう。当地に滞在中の友人宅の事情を話します。税金を納める先のアレキサンドリア市から、2月に不動産価格の提示があるようです。
不動産鑑定士の不動産価格査定をベースにしていて、日本同様に、不動産価格、建物価格の二つのカテゴリーに分かれているようです。これにより、不動産に対する年二回の税率が決定されているとのことでした。

当地の住宅は、アメリカ建国当時そのままの街並み、住宅街の様相で、変化を好まない保守的な意識を表しているようです。下記写真をご覧ください。道路、遊歩道、そしてその間に生い茂る街路樹は不動産価値を高めています。日本のような過度な広告などは一切なく、それが個人の住宅、そしてこの地域の不動産価格を高めているように思いました。
 

さいごに

今回のレポートの最後に、米国のハロウィーンに対する熱意を感じる写真を載せます。下記はハロウィーンの典型的デコレーションです。カボチャ、骸骨の人形、お化け屋敷を連想させるクモの巣とクモなどです。そして入口には「Trick or Treat」と、10月31日のハロウィーンに、個性的コスチュームに着飾った子供たちが各家を訪れ、キャンディーをねだる言葉が書いてあります。
 
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聞くと子供たちは翌日に友達とお互いにもらったキャンディーを見せ合い、交換するとのことです。不動産の価値を高める努力と同時に、遊び心が描かれている住宅ではないでしょうか。

今回はまとまりのない米国不動産事情を書きましたが、米国不動産投資の一助になるのではと思っている次第です。

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«記事作成ライター:水谷文雄»
国際金融市場に精通するInvestment Banker。
スイス銀行(現UBS銀行)にて20年余に亘り外国為替および金利・債券市場部門で活躍、
外銀を知り尽くす国際金融のプロフェショナル。新興の外国銀行(中国信託商業銀行 )の
東京支店開設準備に参画しディーリング・ルームの開設を手掛ける。
プライベートではスペインとの関わりを深く持つ文化人でもあり、
スペインと日本との文化・経済交流を夢見るロマンティスト。


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